Юридические вопросы использования земли под многоквартирными домами являются достаточно сложными. Безусловно, это связано с тем фактом, что данная территория может быть только коллективной собственностью всех владельцев объекта. Больше всего проблем возникает с землей, прилегающей которой также могут владеть только все собственники строения.

I. Земля под новостройкой

В настоящее время приобретение жилья в многоквартирном доме автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье, и ряда прилегающих территорий - разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества .

II. Земля под «старыми» многоквартирными домами

1. Право на землевладение

В «старых» многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию до 1 марта 2005 года (дата введения нового Жилищного кодекса), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, безвозмездно переходит в общую долевую собственность, если:

▪ до даты вступления в силу нового ЖК РФ в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы;

▪ на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка;

▪ в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир (нежилых помещений) имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации.

2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом

В остальных «старых» многоквартирных домах собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и часть прилегающей территории. Этот процесс сопряжен со следующими этапами:

▪ проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ);

▪ обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;

▪ обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;

▪ местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре, в результате чего он получает индивидуальные характеристики, позволяющие отличить себя от других земельных участков и выполнить качественную и экономическую оценку.

III. Приватизация придомовой территории

Данный процесс крайне сложен и не отрегулирован законодательно. Так, в частности, в Земельном кодексе и во всем российском законодательстве понятие «придомовая территория» отсутствует, хотя оно встречается в подзаконных актах.

Одновременно Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством .

Де-юре размеры придомовой территории определяются в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Следовательно, эта миссия в большинстве случаев оказывается возложенной на муниципальные власти, которые должны определять границы земельного участка в соответствии с местным градостроительным регламентом . Кроме того, при определении площади придомовой территории власти должны руководствоваться его естественными границами, а также границами соседних земельных участков.

Де-факто в Ростове нередко получается, что после приватизации земли под многоквартирным домом, часть двора остается в муниципальной собственности. Нередки случаи, когда на городской территории расположена относящаяся к многоквартирному дому детская площадка, в старых МКД без удобств зачастую на муниципальной земле стоят являющиеся общедолевым имуществом.

IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией

1. Коллективная собственность

После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев МКД, пользоваться которой можно только коллективно. В связи с этим хотелось бы отметить ряд нюансов, с которыми могут столкнуться землевладельцы на различных жизненных этапах:

▪ согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения;

▪ ни один из собственников жилья многоквартирного дома не может продать свою долю земли, относимой Жилищным кодексом РФ к общедолевому имуществу, другому собственнику, и уж тем более - стороннему лицу;

▪ при этом допускается продажа некоторых участков придомовой территории, не относимых законодательством к общедолевому имуществу. Иными словами, если впоследствии, например, собственник жилого или нежилого помещения первого этажа захочет изменить планировку своей квартиры и возвести пристройку, тем самым заняв часть придомовой земли, он может получить на это право, согласовав свои действия с каждым из домовладельцев. Для этого можно заключить с соседями договор аренды либо просто выкупить у них эту площадь;

▪ собственник первого этажа многоквартирного дома при согласии других собственников (см. пункт выше) может разместить на приватизированной придомовой территории небольшой приусадебный участок, арендовав территорию у соседей - как часто бывает в южнороссийских городах и поселках. Но он не сможет продать свою квартиру вместе с используемым приусадебным участком и уж тем более - продать участок отдельно от квартиры;

▪ придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может быть передана в пользование или аренду в том числе и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники данного МКД - пропорционально своей доле.

2. Ограничение прохода посторонних

Подобно владельцам индивидуального домовладения, имеющим право оградить свой объект забором, участок, на котором расположен МКД, также может быть ограничен правом пользования других лиц - если это не ущемляет права последних. Соответственно, двор многоквартирного объекта также можно оградить забором через него невозможно пройти к другим строениям, улицам, паркам или скверам.

Одновременно собственники дома имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации .

Вопрос, кто же должен нести расходы по содержанию, уборке и благоустройству придомовой территории, на наш взгляд, полностью так и не решен. Как мы уже отмечали, Жилищный кодекс РФ относит к общедолевой собственности «элементы озеленения и благоустройства», расходы по содержанию оных должны входить в тариф на

Но на чьи плечи ложится содержание остальных площадей придомовой территории, официально принадлежащей собственникам жилья, пока не ясно.

V. Налог на землю под многоквартирным домом

Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для каждого налогоплательщика будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам .

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 388), налогоплательщиками признаются организации и физ. лица, обладающие:

• земельными участками на праве собственности;
• правом постоянного (бессрочного) пользования;
• правом пожизненного наследуемого владения.

Налоговая база земельного участка (там же, ст. 360) определяется как его кадастровая стоимость, которая в свою очередь оценивается государством на основании анализа рыночной стоимости различных участков (в Ростове - определяется органами Роснедвижимости).

Годовая сумма земельного налога рассчитывается
по следующей формуле:

ЗН = Кст x Сн x Квл х Дзу

ЗН - земельный налог;

Кст - кадастровая стоимость земельного участка;

Сн - ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%;

Квл - коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой

«РБК-Недвижимость» разбирается в тонкостях нового закона о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Поправки призваны упростить механизмы создания кооперативов с господдержкой и в разы увеличить количество граждан, которые смогут построить себе жилье

Фото: ТАСС/ Интерпресс/ Светлана Холявчук

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья.

В настоящее время в России, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), пресс-служба которого предоставила «РБК-Недвижимости» информационные справки о новом законе, около 10 тыс. человек зарегистрировано в подобных кооперативах. Закон позволит существенно увеличить количество потенциальных пайщиков ЖСК, следует из материалов агентства.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками, рассказали «РБК-Недвижимости» в АИЖК. По оценке экспертов агентства, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления АИЖК бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Жилищные кооперативы в СССР

Символические ключи от нового кооперативного дома. Свердловск, 1985 год (Фото: Валерий Бушухин / Фотохроника ТАСС)

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Что изменится в ЖСК с господдержкой

Одно из главных нововведений — упрощение процедуры передачи земельного участка кооперативу (отменено условие о передаче земельного участка после уплаты 20% паевых взносов), а также исключение риска появления обманутых дольщиков. Данные поправки, по оценке АИЖК, позволят строить доступное жилье на землях, переданных агентством в безвозмездное пользование кооперативам, что улучшит жилищные условия россиян соответствующих категорий.

Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залога пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).

Основные изменения в закон № 161-ФЗ, регулирующий деятельность ЖСК с господдержкой

в редакции, действующей до 01.09.2016	в редакции, действующей с 01.09.2016
Отсутствие права на приобретение жилого помещения или земельного участка за гражданами, вступившими в ЖСК и впоследствии переставшими относиться к соответствующим категориям	Сохранение права на приобретение жилого помещения или земельного участка за гражданами, вступившими в ЖСК и впоследствии переставшими относиться к соответствующим категориям
Наличие условия о передаче земельного участка после внесения 20% паевых взносов	Отмена условия о передаче земельного участка после внесения 20% паевых взносов
Соответствие строящегося жилья критериям отнесения к экономическому классу	Отсутствие требования соответствия строящегося жилья критериям отнесения к экономическому классу
Направление ЖСК ходатайства о приеме в ЖСК новых членов и дальнейшее рассмотрение АИЖК	Уведомительный характер направления в АИЖК информации о приеме в ЖСК новых членов

Также планируются новые поправки в постановления Правительства РФ, которые расширят круг участников в ЖСК с господдержкой:

• включение молодых специалистов в возрасте до 35 лет (в том числе одиноко проживающих граждан) во все категории, при этом к категории молодого специалиста может относиться один из членов семьи;
• исключение ограничения по наличию ребенка в молодой семье;
• исключение ограничения в нуждаемости и наличии земельного участка;
• снижение ограничения по стажу работы до одного года;
• исключение ограничения для работников, являющихся административно-техническим и обслуживающим персоналом;
• возможность вступления в ЖСК сотрудников предприятий и организаций с государственным участием (в которых доля государства 50% и более);
• введение процедуры подтверждения и проверки платежеспособности потенциальных членов перед приемом в ЖСК.

Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам АИЖК, вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Как организовать ЖСК

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, на котором также утверждается устав ЖСК, соответствующий установленной типовой форме. В уставе определяется порядок формирования имущества кооператива, приема в члены кооператива и исключение из кооператива, порядок проведения общих собраний кооператива, компетенция правления, председателя, ревизионной комиссии, порядок выплаты стоимости паев в случае выхода из состава кооператива.

Количество членов ЖСК должно составлять не менее пяти, но не более чем количество квартир в строящемся доме / индивидуальных жилых домов.

В рамках оказываемой поддержки АИЖК осуществляет передачу в безвозмездное пользование ЖСК земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, для строительства на таких участках многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры.

Также ЖСК могут быть безвозмездно переданы архитектурные проекты и документация на объекты жилищного строительства. Такие документы может выдать Минстрой России, власти субъектов РФ и местные муниципалитеты на основании письменного запроса кооператива.

Следует отметить, что АИЖК в целях предоставления жилищно-строительным кооперативам вовлекает в оборот земельные участки из федеральной собственности, в том числе находящиеся в пользовании у государственных органов власти и учреждений. При этом возможности АИЖК по предоставлению земельных участков под строительство напрямую зависят от активного содействия правообладателей федеральных земельных участков в процессе их вовлечения.

Порядок действий при создании ЖСК:

• обращение в АИЖК с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
• формирование списков граждан;
• направление в АИЖК ходатайства о предоставлении земельного участка;
• формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
• создание и регистрация ЖСК;
• предоставление в АИЖК заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
• принятие правлением АИЖК решения о передаче земельного участка кооперативу;
• подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
• строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;

Порядок оформления земельного участка членами гаражно-строительных кооперативов

Для тех, кто еще не успел оформить участок под ГСК в собственность или не знает, как это сделать, Агентством государственного имущества и земельных отношений совместно с Региональным земельно-имущественным информационным центром и Ассоциацией гаражно-строительных кооперативов был разработан подробный порядок оформления земельного участка в двух вариантах.

ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ – оформление земельного участка по общим правилам земельного законодательства.

Он применяется, когда земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования либо аренды у ГСК. При этом гаражные боксы поставлены на кадастровый учет, зарегистрировано право собственности членов ГСК в отношении всех или части гаражных боксов.

В данном случае упрощена процедура оформления в собственность гаражей, так как акт ввода в эксплуатацию не требуется. Однако при оформлении такого земельного участка члены ГСК могут столкнуться с проблемой, когда границы участка не установлены или гаражные боксы занимают большую площадь, чем им было предоставлено. Также сложность состоит в том, что не все члены ГСК хотят оформить земельный участок в общую долевую собственность или в аренду.

В первом варианте члены ГСК не попадают под закон «О гаражной амнистии», т.к. данный закон направлен на оформление земельных участков под гаражами, которые не могут быть приобретены членами гаражно-строительного кооператива в собственность по основаниям и в порядке, которые установлены законодательством РФ.

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на гаражные боксы, членам ГСК необходимо обратиться в Управление Росреестра, предоставив следующие документы: паспорт; квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности; нотариально заверенную доверенность; справку ГСК о полной выплате паевых взносов; справку о правообладателе.

В случае, если границы участка не установлены, ГСК заказывает у кадастрового инженера межевой план земельного участка и обращается в Агентство госимущества с целью внесения сведений о границах земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости.

Если на земельный участок оформлено право аренды ГСК, то председатель обращается в Агентство госимущества с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. Заявление должно содержать следующую информацию: наименование и адрес юридического лица; дату, номер договора аренды и кадастровый номер земельного участка. К заявлению прилагаются паспорт и протокол общего собрания ГСК. В течение 30 календарных дней Агентство госимущества рассматривает заявление и подготавливает проект соглашения о расторжении договора аренды.

Если на земельный участок оформлено право постоянного (бессрочного) пользования ГСК, то председатель обращается в Агентство госимущества с заявлением, в котором указывает: наименование, адрес юридического лица, кадастровый номер участка. К заявлению прилагаются: паспорт; протокол общего собрания ГСК; копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица (для юридического лица); выписка из ЕГРН; документы, удостоверяющие право на землю. Агентство госимущества рассматривает заявление в течение месяца и подготавливает проект распоряжения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Для приобретения земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора члены ГСК обращаются в Агентство госимущества с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

В заявлении необходимо указать:

ФИО;
адрес, реквизиты паспорта;
кадастровый номер участка, основание предоставления;
вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок;
реквизиты решения об изъятии (если участок изымается для государственных и муниципальных нужд);
цель использования;
срок аренды пользования;

адрес для связи с заявителем.

К заявлению прилагаются документы:

паспорт;
документ, удостоверяющий права заявителей на помещения гаражных боксов;
документ, устанавливающий права заявителей на земельный участок;
список сооружений на земельном участке, принадлежащих заявителю, с указанием адресов и кадастровых номеров зданий.

Заявления членов ГСК рассматриваются Агентством госимущества в течение 30 календарных дней. По итогам рассмотрения подготавливается проект договора купли-продажи или договора аренды земельного участка. После подписания сторонами договоров купли-продажи или аренды земельного участка осуществляется государственная регистрация права членов ГСК на земельный участок в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

ВТОРОЙ ВАРИАНТ – оформление земельного участка в общую долевую собственность членов гаражного кооператива в соответствии с законом «О гаражной амнистии».

Если первичные документы о предоставлении земельного участка под строительство ГСК отсутствуют, либо нет разрешения на строительство ввиду отсутствия документов на землю, а соответственно гаражные боксы не поставлены на кадастровый учет и не оформлены в собственность граждан, члены ГСК имеют право приобрести земельный участок в общую долевую собственность бесплатно.

Для формирования земельного участка члены ГСК вправе обратиться в Агентство госимущества с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложив к нему схему, изготовленную кадастровым инженером. По результатам рассмотрения заявления принимается решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которое является основанием для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Для приобретения земельного участка в общую долевую собственность бесплатно члены ГСК обращаются в Агентство госимущества с заявлением, в котором указывают:

ФИО, адрес, реквизиты паспорта, кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;
основание предоставления земельного участка;
вид права на приобретение;
реквизиты решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд (при наличии);
цель использования;
реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования (если земельный участок предоставляется для размещения объектов);
реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления участка (если земельный участок образовывался или его границы уточнялись);
адрес заявителя.

К заявлению прилагаются:

копия паспорта;
копия устава гаражного кооператива, заверенная председателем ГСК;
копия документа, подтверждающего полномочия председателя ГСК;
список членов ГСК; справка о полной выплате паевого взноса;
копия документов, подтверждающих выделение гаражному кооперативу земельного участка;
заключение о соответствии объекта капитального строительства требованиям градостроительных норм и правил пожаробезопасности;
выписка из ЕГРН.

Заявления членов ГСК рассматриваются Агентством госимущества в течение 30 календарных дней. По итогам рассмотрения готовится проект распоряжения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, которое является основанием для государственной регистрации права собственности членов ГСК на земельный участок в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

Информация предоставлена Агентством государственного имущества
и земельных отношений Ульяновской области

Делитесь понравившимися материалами журнала «Недвижимость Ульяновска»
в соцсетях! Нажмите кнопку вашей соцсети внизу страницы сайта.

По вопросам сотрудничества с журналом обращайтесь к главному редактору
по e-mail: [email protected]

Особенности функционирования ЖСК

Особенности создания и функционирования жилищно-строительных кооперативов.

Одним из способов решения жилищного вопроса для граждан Российской Федерации является вступление их в жилищно-строительные кооперативы. Жилищно-строительным кооперативом является одним из видов потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). Целью создания жилищно-строительного кооператива является возведение (или реконструкция) и последующее содержание многоквартирного жилого дома в интересах его членов. ЖСК, как и другие потребительские кооперативы, является некоммерческой организацией (ст. 116 ГК РФ) и не ведут предпринимательской деятельности. Осуществление предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли может осуществляться жилищно-строительным кооперативом лишь только для получения дополнительных средств для строительства (либо содержания) многоквартирного жилого дома и интересах членов ЖСК (п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Организация ЖСК

Организовать жилищно-строительный кооператив для возведения и последующего содержания многоквартирного жилого дома имеют право не менее пяти граждан и (или) организаций (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Максимальное количество учредителей (а впоследствии—членов ЖСК) не может превышать числа жилых помещений в будущем доме. Решение собрания учредителей об организации жилищно-строительного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали все учредители (п. 4 ст. 112ЖК РФ).

Устав жилищно-строительного кооператива должен содержать следующую информацию (ст. 113 ЖК РФ):

—наименование кооператива;

—место его нахождения;

—предмет и цели деятельности;

—порядок вступления в члены кооператива;

—порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса и иных выплат;

—размер вступительных и паевых взносов;

—состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;

—ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

—состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;

—порядок принятия решений органами управления и контроля ЖСК, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

—порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

—порядок реорганизации и ликвидации кооператива

—другие, не противоречащие действующему законодательству, положения.

Регистрация жилищно-строительного кооператива производится в общеустановленном для юридических лиц порядке. Он установлен Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

На дату внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) о регистрации жилищно-строительного кооператива его учредители становятся его первыми членами.

В дальнейшем ЖСК имеет право принимать в свои ряды новых участников. Количество их, как было сказано выше, не может превышать количества жилых помещений в строящемся доме.

Прием новых членов жилищно-строительного кооператива производится на основании поданных заявлений (п. 1 ст.121 ЖК РФ). Заявление о приеме в течение месяца должно быть рассмотрено правлением ЖСК и утверждено решением общего собрания (конференции) членов жилищно-строительного кооператива (п. 2 ст. 121 ЖКРФ). Подавший заявление гражданин (юридическое лицо) признается членом жилищно-строительного кооператива после утверждения решения о приеме собранием (конференцией) и с момента уплаты вступительного взноса (там же).

Источники финансирования деятельности жилищно-строительного кооператива

Финансирование возведения жилого дома в первую очередь производится за счет собственных средств жилищно-строительного кооператива. Собственные средства ЖСК складываются из паевых взносов (паенакоплений), а также членских и вступительных взносов. Членские (ежемесячные) и вступительные (разовые) взносы в порядке, предусмотренным уставом жилищно-строительного кооператива, направляются, как правило, на покрытие расходов, связанных с текущей деятельностью кооператива. Паевые взносы (паенакопления) идут на финансирование строительства жилого дома, что и является основной целью создания ЖСК. Кроме того, если это предусмотрено уставом кооператива, решением общего собрания членов ЖСК, в ряде случаев могут обязать внести дополнительные разовые взносы.

Как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения все виды взносов не признаются доходом ЖСК (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Не включаются поступившие взносы также и в базу по налогу на добавленную стоимость (если ЖСК признается плательщиком НДС) (подп. 1 п. 2 ст.146 НК РФ).

Кроме того, в рамках целевых программ, направленных на содействие жилищному строительству муниципальные (региональные) власти, либо организации, работники которых являются членами ЖСК, могут субсидировать строительство жилого дома в интересах членов кооператива.

Такие средства (субсидии) признаются целевыми поступлениями на ведение уставной деятельности некоммерческих организаций (п. 2 ст. 251 НК РФ) и не являются доходом кооператива. При временном недостатке имеющихся в наличии денежных средств ЖСК имеет право привлечь заемные (кредитные) средства. Проценты за пользование кредитом (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ) признаются внереализационными расходами кооператива. По нашему мнению, источником их погашения должны являться не затраты по строительству дома (паевые взносы членов ЖСК), а расходы по управлению и содержанию кооператива (ежемесячные членские либо дополнительные взносы).

Процесс возведения жилого дома

Жилищно-строительный кооператив (п. 3 ст. 110 ЖК РФ) признается застройщиком и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство (либо реконструкцию) многоквартирного жилого дома в соответствии с выданным ему разрешением на строительство.

Затраты на возведение жилого дома для кооператива, как и для любого застройщика многоквартирного жилого дома, будут складываться, в частности, из:

— затрат на приобретение или аренду земельного участка, на котором будет возводиться дом;

— затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства дома, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

— затрат на строительство систем инженерно- технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) дома к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

— затрат на возведение дома в соответствии с проектной документацией;

—затрат по внесению платы за подключение (технологическое присоединение) дома к сетям инженерно-технического обеспечения;

— иных затрат, непосредственно связанных со строительством и введением в эксплуатацию построенного дома.

Приобретение (поступление) земельного участка

Земельный участок, на котором будет возводиться дом, может быть приобретен кооперативом в собственность (у муниципальных властей, организаций, граждан), арендован (у муниципальных властей, организаций) либо получен по договору безвозмездного срочного пользования от Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (п. 6.4 ст.3 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»). При этом следует обратить внимание, что получение участка от Фонда РЖС по договору безвозмездного срочного пользования возможно только жилищно-строительным кооперативом, созданным в целях обеспечения жильем граждан, указанных в п. 4 ст. 16.5 упомянутого Закона N 161-ФЗ. Перечень отдельных категорий граждан, имеющих право быть принятыми в члены такого ЖСК, утвержден постановлением Правительства РФ от 09.02.2012 N 108. Безвозмездный срочный договор заключается на время строительства кооперативного дома. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию земельный участок под домом может быть безвозмездно передан в собственность кооператива или граждан, являющихся его членами.

Налог на добавленную стоимость

Реализация земельного участка не облагается налогом на добавленную стоимость (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка жилищно-строительный кооператив не будет уплачивать его продавцу в составе выручки этот налог.

Налог на имущество

Приобретенный земельный участок не признается объектом налогообложения по налогу на имущество (подп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Земельный налог

После оформления в установленном порядке прав на земельный участок (что должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним—ЕГРП), жилищно-строительный кооператив в ряде случаев может быть признан плательщиком земельного налога по этому участку. Плательщиками налога являются организации, или физические лица, владеющие земельными участками по праву собственности, праву постоянного (бессрочного) пользования или праву пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Лица, у которых земельные участки находятся на праве безвозмездного срочного пользования либо переданы им по договору аренды, плательщиками земельного налога не признаются. Таким образом, жилищно- строительный кооператив будет уплачивать земельный налог, если он приобретает участок под застройку в собственность. Налогооблагаемой базой для исчисления налога определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января текущего года (налогового периода) (п. 1 ст. 391 НК РФ). При постановке участка на кадастровый учет в течение года его кадастровая стоимость определяется на дату постановки на учет. Налоговая ставка по земельному участку, предоставленному для жилищного строительства, не может превышать 0,3% (подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ). При этом органы местного самоуправления своими нормативно-правовыми актами могут установить более низкую ставку налога (п. 2 ст. 394 НК РФ). Если земельный участок приобретен жилищно-строительным кооперативом в течение года, то налог платится, исходя из количества полных месяцев в текущем году. Если при этом участок приобретен (точнее зарегистрировано право собственности на него) по 15 число месяца включительно, то данный месяц принимается за полный. Если право собственности зарегистрировано 16 числа или позже, то данный месяц при расчете суммы налога не учитывается (п. 7 ст. 396 НК РФ). Если отчетным периодом для начисления и уплаты налога признается квартал, то в срок, установленный нормативно-правовым актом муниципального образования, на территории которого распложен земельный участок (довольно часто это 30 число месяца, следующего за истекшим кварталом), необходимо будет уплатить авансовый платеж по земельному налогу. Сумма его рассчитывается, как одна четвертая соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января текущего года (п. 6 ст. 396 НК РФ). Однако при этом нужно учесть особенности начисления земельного налога при приобретении земельного участка под строительство жилого дома. В первые три года, начиная с даты регистрации права собственности на приобретенный земельный участок застройщик (в рассматриваемой ситуации—жилищно-строительный кооператив) обязан будет исчислять земельный по соответствующей налоговой ставке (0,3% или меньше) с коэффициентом 2 (п.15 ст. 396 НК РФ). Если строительство объекта будет продолжаться менее этого срока (окончанием его считается дата государственной регистрации права собственности на построенный дом), то сумма налога за весь фактический период строительства подлежит пересчету с коэффициентом 1, а возникшая разница (как излишне уплаченный налог) подлежит возврату ЖСК. Если строительство дома будет продолжаться более трех лет, то начиная с 37 месяца и вплоть до регистрации права собственности на него, земельный налог будет начисляться с коэффициентом 4. Затраты по начислению земельного налога признаются прочими расходами ЖСК (подп.1 п. 1 ст. 264 НК РФ). Таким образом, по нашему мнению, источником начисления земельного налога можно считать не затраты по возведению дома (паевые взносы членов ЖСК), а расходы по управлению и содержанию кооператива (ежемесячные членские взносы).

Затраты на строительство дома

Жилищно-строительный кооператив, являющийся добровольным объединением граждан и юридических лиц, а также некоммерческой организацией, вероятнее всего не будет иметь возможностей для самостоятельного строительства жилого дома. Поэтому на практике, чаще всего, ЖСК заключает договор с техническим заказчиком, на которого и возлагаются все обязанности по заключению договоров (по поручению и за счет кооператива) со всеми участниками процесса возведения дома—проектировщиками, подрядчиками, поставщиками материалов. Главная задача ЖСК на этом этапе—обеспечить финансирование строительства за счет паевых взносов участников, заемных (кредитных)средств, либо целевых субсидий. После завершения строительства, получения (на имя ЖСК) разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, кооператив получает возможность принять к учету построенный жилой дом. Его стоимость будет складываться из фактических затрат на возведение (перечень которых приведен выше) и вознаграждения, подлежащего уплате техническому заказчику согласно условиям заключенного между последним и ЖСК. При этом следует принять во внимание, что передача квартир (и нежилых помещений) в собственность членов кооператива не признается их реализацией, то есть не включается в состав операций, облагаемых налогом на добавленную стоимость. Следовательно, сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная к оплате подрядчиком и другими участниками строительства, подлежит включению в затраты по возведению дома (п. 2 ст. 170НК РФ).

Регистрация права собственности на построенный дом

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилищно-строительный кооператив имеет право зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость. Порядок государственной регистрации возникновения права собственности на созданные объекты недвижимости установлен ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденными приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113.При этом следует обратить внимание, что жилищно-строительный кооператив регистрирует право собственности не на построенный дом, как на единый, отдельно стоящий объект недвижимости, а на жилые (квартиры) и нежилые помещения, входящие в состав этого дома. То есть регистрируется право собственности не на один, а на множество объектов, количество которых будет равно количеству квартир и других помещений, подлежащих впоследствии передаче в собственность членам ЖСК. За регистрацию права собственности на каждый из объектов недвижимости ЖСК должен будет заплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время равен 15 000 руб. (подп. 2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Затраты на ее уплату, равно как и другие, возникающие в процессе регистрации права собственности на квартиры в построенном доме (на нотариальное заверение, в случае необходимости, ряда документов и прочие подобные расходы), по нашему мнению, подлежат включению в стоимость квартир. То есть осуществляться они должны за счет паевых взносов членов ЖСК. После регистрации права собственности на квартиры в возведенном доме на имя жилищно-строительного кооператива его участники имеют право перевести это право уже на себя.

Заселение жильцов и оформление права собственности

После завершения строительства дома, что может быть подтверждено получением разрешения на ввод в эксплуатацию, члены жилищно-строительного кооператива имеют право заселиться в свои квартиры. Однако при этом следует иметь в виду, что само по себе наличие разрешения на ввод еще не означает автоматически, что квартиры в доме пригодны к заселению. Следует отметить, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п.1 ст. 55 ГСК РФ) представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. Однако разработанная проектная документация (состав ее утвержден постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию») может учитывать далеко не все требования к выстроенному дому, и входящим в него квартирам и нежилым помещениям. Так, например, при финансировании строительства не за счет бюджетных средств, необходимость и объем разработки ряда разделов определяются заказчиком (в данной ситуации—застройщиком, то есть жилищно-строительным кооперативом) и указываются в задании на проектирование. По нашему мнению, пригодность квартир к передаче их членам кооператива (по аналогии с передачей квартир участникам долевого строительства) должна определяться на основании внутренних документов ЖСК—уставом кооператива или решением общего собрания. И только после того, как дом будет признан пригодным к заселению, члены кооператива на основании приемопередаточных актов примут свои квартиры.

Член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай, приобретает право собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 129 ЖК РФ). Таким образом, право собственности на помещение у члена ЖСК возникает в силу закона, а не возмездной сделки между кооперативом и пайщиком. Следовательно, для кооператива передача права собственности на квартиру, по нашему мнению, не должна признаваться ее реализацией. Минфин России также согласен с этими выводами и указывает, что регистрация права собственности на квартиру для члена ЖСК носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (письмо от 07.10.2008 N 03-05-05-03/43). За регистрацию права собственности член кооператива (подп. 22. п. 1 ст. 333.33 НК РФ) должен будет уплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время для физического лица составляет 1000 руб. Если квартира переходит в собственность к юридическому лицу, то сумма пошлины составит 15 000 руб. Основным документом, на основании которого член кооператива будет оформлять право собственности на квартиру, является справка о полной выплате паевого взноса. Но, как говорилось выше, право собственности оформляется на квартиру, находящуюся в возведенном доме. Таким образом, по нашему мнению, до получения ЖСК разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (построенного дома) пайщик, хотя и полностью выплативший взнос, не имеет возможности оформить (зарегистрировать) собственность на причитающееся ему помещение (жилое или нежилое). В ЕГРП сведения о построенном доме, как отдельно стоящем объекте недвижимости с учетом находящихся в нем квартир и нежилых помещений еще не внесены. Следовательно, и внести запись об изменении собственника (с ЖСК на члена кооператива) также не представляется возможным.

Федеральный фонд развития жилищного строительства (Фонд РЖС) полностью определился с механизмом передачи земельных участков жилищно-строительным кооперативам, создаваемым из числа отдельных категорий граждан. Председатель Совета научной молодежи Сибирского отделения РАН Андрей Матвеев, который имеет непосредственное отношение к созданию пилотного ЖСК на земельном участке Фонда РЖС в Каинской Заимке, рассказал РИА Новости о порядке создания кооператива, выделения земли, строительстве жилья и других практических тонкостях.

Процесс создания таких ЖСК и передачи им земли регулируется федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и принятыми в соответствии с ним постановлениями Правительства Российской Федерации об утверждении перечня категорий граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооперативов, и об утверждении типового устава ЖСК.

Отдельные категории граждан, перечень которых определен постановлением Правительства Российской Федерации от 9 февраля 2012 г. № 108, могут рассчитывать на безвозмездное предоставление земельных участков площадью до 10 соток для строительства малоэтажных индивидуальных жилых домов, а под возведение таунхаусов - на участках до 4 соток.

Рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и таунхаусов составляет не более 150 квадратных метров. Рекомендуемые минимальные площади жилых помещений коттеджей и таунхаусов составляют не менее 14 квадратных метров общей жилой комнаты, спальни площадью не менее 10 квадратных метров и кухни минимум на 8 квадратных метров.

Также закон допускает строительство таким кооперативом многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Право имеющие

Впрочем, в такой кооператив может вступить не каждый гражданин - ведь данный ЖСК должен на 100% состоять из лиц, удовлетворяющих требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 9 февраля 2012 г. № 108, а в категорию избранных попадает далеко не каждый госслужащий или научный работник. Поэтому если земельный участок большой, а членов кооператива набралось маловато, то землю придется разделить на две части, выделив подходящий по размеру участок. Либо можно попробовать “добрать” потенциальных участников из других категорий, прописанных в постановлении, создав впоследствии совместный кооператив. Например, РАН может пригласить в кооператив работников вузов.

Согласно постановлению создать жилищно-строительный кооператив могут:

- работники ФГУПов, являющихся научными организациями, федеральных государственных учреждений, а также государственных научных центров;

- военнослужащие, проходящие военную службу по контракту,

- молодые ученые (кандидаты наук в возрасте до 35 лет и доктора наук в возрасте до 40 лет), научные или инженерно-технические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала), для которых работа в государственных академиях наук, организациях, созданных такими академиями наук и (или) подведомственных им (за исключением организаций социальной сферы), является основным местом работы,

- научные или инженерно-технические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала),

- научно-педагогические работники федеральных государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования;

- федеральные государственные гражданские служащие;

- работники федеральных государственных общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и культуры;

- граждане до 35 лет из числа вышеуказанных лиц, являющиеся родителями в семье, имеющей от одного ребенка,

- граждане из числа вышеуказанных лиц, являющиеся родителями в семье, имеющей трех и более детей.

Кроме того, членами кооперативов могут стать работники учреждений, находящихся в ведении субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления. Это работники государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, учреждений высшего профессионального образования, здравоохранения и культуры. Для указанных категорий граждан требования устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

- наличие определенного стажа работы (семь лет для инженерно-технических работников и пять лет для всех иных категорий, три года для федеральных государственных гражданских служащих),

Важно отметить, что это самые важные требования, а степень и возраст не важны. Наличие научной степени и определенного возраста учитывается только для вступления в кооператив молодых ученых (кандидатов наук в возрасте до 35 лет и докторов наук в возрасте до 40 лет). Причем для работников РАН стаж засчитывается либо научный, либо инженерно-технический, а вот наличие смешанного стажа, который имеется у многих молодых ученых не проходит.

- отсутствие земельного участка, предоставленного государством для индивидуального жилищного строительства после вступления в силу федерального закона от 21 июля 1997 года номер 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (за исключением молодых ученых),

- признание гражданина нуждающимся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным статьей 51 Жилищного кодекса РФ
Однако последний критерий применяется только в случае подачи в Фонд РЖС ходатайства об отборе земельных участков из участков, находящихся в федеральной собственности или собственности фонда.

Дело в том, что закон предусматривает два вида ходатайств, которые могут быть направлены в Фонд РЖС организациями в целях передачи земельных участков кооперативам, создаваемым из работников этих организаций.

Первый вариант - когда организация ходатайствует о передаче кооперативу своего собственного земельного участка. Этот тип ходатайства не предусматривает признание членов создаваемого кооператива, нуждающимся в жилых помещениях.

Причем при подаче в фонд ходатайства о передаче земельного участка кооперативу в отношении земельного участка, предоставленного иному федеральному органу исполнительной власти, иным федеральным организациям либо составляющего казну РФ, критерий признания нуждаемости в жилых помещениях применяться также не будет.

Второй вариант ходатайства - об отборе Фондом РЖС земельного участка из земель, находящихся в федеральной собственности, или в собственности фонда в целях последующей передачи кооперативу в случае отсутствия у организации земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства. В этом случае члены кооператива должны быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

Порядок рассмотрения ходатайств предусматривает и возможность подачи совместного ходатайства несколькими федеральными государственными органами. Критерий признания гражданина нуждающимся в жилых помещениях при создании такого совместного кооператива также применяться не будет.

Кроме того, до 31 декабря 2013 года включительно для вступления в члены кооперативов необходимо учитывать требования к виду деятельности организации, работники которой претендуют на вступление в члены ЖСК. До указанной даты в кооперативы смогут вступать работники следующих организаций:

- научных организаций, признанных научными организациями-лидерами;

- федеральных высших учебных организаций, которые осуществляют подготовку кадров по специальностям, соответствующим приоритетным направлениям модернизации и технологического развития экономики России,

- иных организаций, осуществляющих реализацию приоритетных направлений развития науки, технологий и техники и иные виды деятельности по перечню критических технологий, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 7 августа 2011 г. № 899.

К сожалению, иные сотрудники РАН - административно-управленческий персонал (бухгалтерия, канцелярия, юристы, секретари, заместители директоров по общим вопросам и т.п.), работники социальной сферы (детские сады, больницы) - не могут стать членами кооперативов.

Порядок обращения

Кооператив можно начинать создавать и “сверху” и “снизу” - руководство организации может сказать обратиться к работникам - давайте делать организовывать ЖСК и начать собирать людей. Однако и сами работники могут (например, через профсоюз или советы научной молодежи) обратиться к руководству с данной инициативой. Если земля, находящаяся, например, в ведении РАН, есть, и в ближайшем будущем нет планов на ее использование, то никаких проблем с выходом на Фонд РЖС нет. Такая ситуация сложилась на практике в Красноярске и Томске.

Дальше все начинается со списков - делается рассылка с анкетой и определяется количество потенциальных участников и типов жилья. Правление возникает на поздней стадии, когда уже создан сам кооператив. Оно выбирается на общем собрании голосованием, но большую работу нужно проводить и до создания кооператива. Практически это означает, что создается некая инициативная рабочая группа из будущих потенциальных участников. Эта группа плотно работает и с Фондом, и с руководством. Она никак юридически не закреплена. Ее члены являются потенциальными членами будущего правления.

В итоге организации обращаются в Фонд с ходатайствами о передаче земельных участков в целях их последующей передачи кооперативам. В таких ходатайствах должны быть указаны - сведения о земельном участке, предполагаемый тип жилой застройки, сведения о потребности в жилых помещениях с числа граждан, претендующих на вступление в кооператив.

В случае отсутствия у федеральных организаций земельных участков, которые могут быть переданы кооперативу, в Фонд РЖС могут быть поданы ходатайства об отборе земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Ходатайство об отборе таких земельных участков должно содержать:

- сведения о земельных участках федеральной организации, работники которой претендуют на вступление в члены кооператива,

- сведения о планируемых вариантах местоположения земельного участка с указанием субъекта Российской Федерации и муниципального образования, в границах которого должен быть расположен земельный участок, и ориентировочной площади земельного участка,

- предполагаемый тип жилой застройки,

- сведения о потребности в жилых помещениях с указанием количества граждан, включенных в списки претендующих на вступление в члены кооператива лиц.

В случае отсутствия земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Фонд РЖС вправе осуществлять отбор земельных участков из земельных участков, находящихся в собственности Фонда.
Передача земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в собственность Фонда РЖС, осуществляется в общем порядке, предусмотренном федеральным законом номер 161. Предложение Фонда РЖС об использовании земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в целях их безвозмездной передачи кооперативам утверждается попечительским советом Фонда РЖС. При этом такое предложение может содержать указание на необходимость образования земельных участков из земельных участков, предоставленных федеральным организациям или составляющих казну Российской Федерации, в целях передачи образованного земельного участка в безвозмездное срочное пользование кооперативу.

Порядок строительства

Законом допускается возможность осуществления жилищного строительства самим кооперативом и гражданином, являющимся членом кооператива, самостоятельно.

Учредительные документы кооператива должны соответствовать требованиям, предусмотренным федеральным законом номер 161, а также требованиям типового устава кооператива, утвержденного постановлением правительства РФ номер 558 от 6 июня 2012 года.

В случае если кооператив создан в целях строительства жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, учредительные документы кооператива могут содержать положение о том, что члены кооператива вправе самостоятельно осуществить строительство жилья.

Земельный участок Фонда РЖС на основании заявления кооператива первоначально передается в безвозмездное срочное пользование кооперативу. После принятия попечительским советом фонда решения о передаче кооперативу земельного участка для заключения договора безвозмездного срочного пользования кооператив должен представить в Фонд РЖС документы, подтверждающие оплату не менее 30% от суммы всех паевых взносов.

Сумма таких взносов определяется исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения, устанавливаемой Минрегионом России в соответствующем субъекте страны.

Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком Фонда РЖС заключается на срок:

Осуществления жилищного строительства кооперативом (если видом деятельности кооперативов выбрано обеспечение строительства самим кооперативом)

Утверждения документации по планировке территории и проведения государственного кадастрового учета земельных участков Фонда РЖС(в случае, если видом деятельности кооператива выбрано лишь строительство объектов инфраструктуры, а строительство объектов индивидуального жилищного строительства будет обеспечиваться членами кооператива самостоятельно).

В случае строительства кооперативом многоквартирного дома после уведомления Фонда РЖС кооперативом о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома фонд осуществляет отказ от права собственности на данный земельный участок.

В случае строительства кооперативом жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, безвозмездно передаются:

1) земельные участки Фонда РЖС, занятые объектами инженерной инфраструктуры, - в собственность кооператива,

2) земельные участки Фонда РЖС, занятые объектами индивидуального жилищного строительства, - в собственность членов кооператива.

В случае строительства объектов индивидуального жилищного строительства, членами кооператива самостоятельно, безвозмездно передаются:

1) земельные участки Фонда РЖС, предназначенные для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, - в собственность членов кооператива,

2) земельные участки Фонда РЖС, предназначенные для строительства объектов инфраструктуры, - в собственность кооператива.

Решение о передаче земельных участков Фонда РЖС в собственность кооператива или членов кооператива также принимаются попечительским советом фонда после утверждения документации по планировке территории и проведения государственного кадастрового учета образованных земельных участков фонда.

Следует учитывать, что если в течение одного года со дня принятия решения о передаче земельный участок не передан кооперативу в связи с тем, что кооператив не создан или не удовлетворяет условиям закона, то фонд вправе распорядиться таким земельным участком иными способами.

Помимо бесплатного предоставления земельных участков кооперативу Фонд РЖС может оказать содействие в подключении многоквартирных домов, жилых домов к сетям инженерно-технического обеспечения. При этом строительство объектов инфраструктуры в границах земельных участков, предоставленных кооперативам, будут обеспечивать кооперативы. Также фонд может безвозмездно предоставить права на использование ряда архитектурных проектов и проектной документации по объектам жилищного строительства.

Итоги и выводы

В итоге от граждан требуется не так уж много - при наличии подходящего участка необходимо принять на уровне руководства принципиальное решение о создании кооператива, потратить примерно месяц на анкетирование (сбор информации о потенциальных участниках), обратиться в Фонд с ходатайством. Фонд потратит на анализ ходатайства и изъятие земли еще примерно один-два месяца. Если нужно, то также изменит статус земли - переведет в территории “для жилищного строительства”, или присоединит к ближайшему населенному пункту.

Возможно, понадобится дополнительное межевание и проектирование, проведение общественных слушаний. Это все может быть сделано достаточно оперативно (если планируется строительство одного дома), или занять много времени, особенно если на территории есть проблемы - несогласные жители, объекты гражданской обороны и другие сюрпризы. В целом это все может занять от трех месяцев до года, а при социально напряженных ситуациях еще больше.

После решения Фонда по ходатайству еще месяц займет создание кооператива. Потом может уйти еще примерно три месяца, чтобы собрать 30% от стоимости жилья, рассчитанной по цене Минрегиона (это требование ФЗ №161 для заключения договора безвозмездного срочного пользования между кооперативом и Фондом), а затем можно получать землю и строится.

Еще могут возникнуть сложности с инфраструктурой. Если “внутри” участка ее будет делать кооператив, то “внешняя” - вопрос не простой. Необходимо привлекать возможности региона и федерального центра, монополий.

ЖСК может самостоятельно выбрать подрядчика, который будет осуществлять строительство и проектирование. Думаю, что тут следует исходить из соотношения цены и качества.

Важно отметить, что земля в Академгородках обычно дорогая, а предоставляемые участки находятся относительно недалеко от институтов. Однако экономия достигается не только за счет земли - Фонд бесплатно предоставляет ЖСК типовые проекты домов из своей базы (экономия от 100 до 200 тысяч рублей), помогает с подключением к «внешней» инфраструктуре.

Также в 2012 году молодым ученым Сибирского отделения РАН предоставляется субсидия от Фонда в размере 30% от стоимости пая, но не более стоимости 33 квадратных метров жилья, рассчитанных по Минрегиону (это в среднем по РФ около 30 тысяч квадратных рублей за «квадрат», что в итоге может составить почти 1 миллион рублей). С 2013 года эту субсидию будет предположительно выплачивать Минрегион. Кроме того, для участников подобных проектов разработан специальный кредитный продукт от Сбербанка, особенностью которого являются небольшие проценты по кредиту при условии, что кредит выдается под залог имеющегося жилья или под поручительство третьих лиц и наличии зарплатного проекта в Сбербанке.

Председатель Совета научной молодежи Сибирского отделения РАН Андрей Матвеев